Plus-value immobilière en 2026 : qui paie, qui est exonéré ?

Un particulier qui met son logement en vente se demande presque toujours si le gain réalisé sera imposé. La réponse dépend d'un seul critère déterminant : le bien était-il, ou non, sa résidence principale au jour de la vente. Dans un cas, la plus-value échappe totalement à l'impôt. Dans l'autre, elle est taxée à un taux global de 36,2 %, atténué par des abattements qui dépendent du nombre d'années de détention. Voici ce que prévoient les textes applicables en 2026, et ce qu'il faut avoir vérifié avant même de publier son annonce.

La résidence principale est exonérée, sans condition de durée

L'article 150 U, II-1° du Code général des impôts exonère la plus-value réalisée lors de la cession du logement qui constitue la résidence principale du vendeur au jour de la vente. Cette exonération ne suppose aucune durée minimale de détention : un propriétaire qui revend deux ans après son achat en bénéficie autant que celui qui y a vécu vingt ans.

L'administration fiscale précise que la résidence principale s'entend du logement constituant la résidence habituelle et effectivedu propriétaire. Une occupation de pure façade, ou une adresse déclarée sans occupation réelle, ne suffit pas à ouvrir le droit à l'exonération. C'est le point sur lequel les redressements sont les plus fréquents.

L'exonération s'étend aux dépendances immédiates et nécessaires du logement — garage, cave, cour — à la condition que leur cession intervienne simultanémentà celle de l'habitation (art. 150 U, II-3° du CGI). Vendre le garage six mois après l'appartement fait sortir cette cession du champ de l'exonération.

Résidence secondaire et investissement : 36,2 % avant abattements

Pour tout autre bien — résidence secondaire, logement mis en location, terrain, bien reçu en héritage et conservé —, la plus-value est imposable. Le taux global de 36,2 % se décompose en deux prélèvements distincts :

• 19 % d'impôt sur le revenu, au titre du prélèvement forfaitaire prévu à l'article 200 B du CGI ;
• 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité).

Ces deux prélèvements ne suivent pas le même rythme d'abattement, et c'est la source de confusion la plus répandue. L'abattement pour durée de détention de l'article 150 VC du CGI conduit à une exonération totaled'impôt sur le revenu après 22 ansde détention, mais les prélèvements sociaux restent dus jusqu'à 30 ans. Autrement dit, un vendeur qui détient sa résidence secondaire depuis 25 ans ne paie plus les 19 %, mais doit encore une fraction des 17,2 %.

Une surtaxe s'ajoute par ailleurs lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €, selon le barème progressif de l'article 1609 nonies G du CGI.

Ce qui n'a finalement pas changé en 2026

Lors de l'examen du projet de loi de finances pour 2026, un amendement proposait de raccourcir le délai d'exonération applicable aux résidences secondaires, en le ramenant à 17 ans. Cette mesure n'a pas été retenue dans le texte définitivement adopté.

Les durées en vigueur en 2026 demeurent donc celles rappelées plus haut : 22 ans pour l'impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux. Le point mérite d'être signalé, car plusieurs publications parues pendant la discussion budgétaire ont présenté le délai de 17 ans comme acquis. Un vendeur qui aurait calé son calendrier de vente sur cette information se tromperait.

Le notaire déclare et paie : ce que le vendeur doit préparer

Dans une vente entre particuliers, la plus-value n'est pas déclarée par le vendeur sur sa déclaration de revenus. C'est le notaire qui établit la déclaration (formulaire 2048-IMM) au moment de l'acte authentique, prélève l'impôt sur le prix de vente et le reverse à l'administration. Le vendeur perçoit donc un net.

Cela n'exonère pas de préparation. Le calcul du gain imposable part du prix de cession diminué du prix d'acquisition, lui-même majorable de certains frais et de travaux justifiés. Conserver les factures d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration — à l'exclusion de l'entretien courant — réduit directement la base taxable. Ces justificatifs se réunissent avant la signature, pas après.

Cette anticipation rejoint celle qui s'impose sur le volet documentaire de la vente : les diagnostics du dossier technique, les mentions obligatoires de l'annonce et les éléments annexés au compromis de vente se préparent dans la même phase. Un dossier complet raccourcit le délai entre le premier contact et la signature.

Avant la fiscalité, il faut encore que l'annonce attire

Toutes ces questions ne se posent qu'à partir du moment où un acquéreur se manifeste. Or une annonce immobilière publiée par un particulier n'affiche que trois photos gratuitement, ce qui suffit rarement à présenter un logement, ses extérieurs et ses volumes.

La technique de la mosaïque répond à cette limite : quatre photos regroupées en une seule image occupent un unique emplacement, ce qui porte à douze le nombre de photos visibles sur trois emplacements. Notre guide détaille combien de photos il est possible de publier gratuitement et comment en afficher davantage, et l'ensemble des règles applicables au vendeur particulier est réuni dans nos guides de vente entre particuliers.