État des risques (ERP) obligatoire dans l'annonce immobilière entre particuliers en 2026 : ce que change le décret 2022-1289
Beaucoup de vendeurs particuliers pensent que l'état des risques est un document que l'on sort au moment de signer chez le notaire. Ce n'est plus le cas depuis 2023 : l'information sur les risques doit désormais apparaitre dès la publication de l'annonce immobilière, y compris pour une annonce déposée entre particuliers sur LeBonCoin. Voici précisément ce que dit la réglementation et comment obtenir ce document gratuitement.
Qu'est-ce que l'état des risques et pollutions ?
L'état des risques et pollutions, souvent abrégé ERP, est le document qui recense les risques auxquels un bien immobilier est exposé en raison de sa localisation. Il s'inscrit dans le dispositif d'information des acquéreurs et locataires, désigné par le sigle IAL, prévu par l'article L125-5 du Code de l'environnement.
Les risques concernés sont de trois natures. Les risques naturels regroupent notamment les inondations, les mouvements de terrain, le retrait-gonflement des argiles, les avalanches, les séismes ou les feux de forêt. Les risques miniers concernent les affaissements liés à d'anciennes exploitations souterraines. Les risques technologiques visent la proximité d'installations industrielles classées. S'y ajoutent l'exposition au radon et la pollution des sols.
Contrairement à un diagnostic technique comme le DPE ou l'amiante, l'état des risques ne nécessite pas l'intervention d'un diagnostiqueur certifié. Il repose sur des données publiques rattachées à l'adresse ou à la parcelle cadastrale du bien.
Ce que change le décret n° 2022-1289 depuis le 1er janvier 2023
Le décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022, entré en application le 1er janvier 2023, a profondément modifié le calendrier de cette obligation. Avant ce texte, l'état des risques était principalement remis au stade de l'avant-contrat. Le décret impose désormais une information échelonnée sur trois moments distincts de la transaction.
Premier moment — l'annonce.Lorsque le bien est situé dans une zone exposée à un ou plusieurs risques, l'annonce immobilière doit mentionner l'existence de ces risques et indiquer où consulter l'information détaillée. Cette obligation vaut pour toutes les annonces, quel que soit le support de publication et que la vente passe ou non par un professionnel.
Deuxième moment — la première visite.L'état des risques complet doit être remis à l'acquéreur potentiel dès la première visite du bien, et non plus au moment de la signature.
Troisième moment — la signature.Le document doit être annexé au compromis ou à la promesse de vente, puis à l'acte authentique. Il doit être à jour : un état des risques daté de plus de six mois à la date de signature doit être renouvelé.
À retenir :si l'état des risques n'a pas été communiqué à l'acquéreur à la date de signature de la promesse ou du compromis, le délai de rétractation légal ne commence à courir qu'à compter du lendemain de la remise effective du document.
Comment obtenir gratuitement son état des risques avec ERRIAL
Le ministère de la Transition écologique met à disposition un service public gratuit nommé ERRIAL, accessible depuis le portail Géorisques. L'outil génère automatiquement l'état des risques réglementés à partir de l'adresse ou de la référence cadastrale du bien, puis produit un document téléchargeable prêt à être transmis à l'acquéreur.
La démarche prend quelques minutes et ne coûte rien. Attention toutefois : seul un état des risques formellement établi a une valeur juridique. Une simple consultation en ligne des cartes de Géorisques, sans génération du document, ne suffit pas à remplir l'obligation légale du vendeur.
Deux points complètent le document. Le vendeur doit indiquer si le bien a fait l'objet d'une indemnisation au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique depuis qu'il en est propriétaire. Il doit également signaler, le cas échéant, l'existence d'un plan de prévention des risques prescrit ou approuvé sur la commune.
Quelles conséquences en cas d'omission ?
L'absence d'état des risques ou la transmission d'informations erronées expose le vendeur à des suites civiles. L'acquéreur peut saisir le juge pour demander la résolution du contrat ou une diminution du prix de vente. Cette faculté est expressément prévue par l'article L125-5 du Code de l'environnement.
Autrement dit, l'état des risques n'est pas une formalité administrative de plus : c'est un document qui sécurise la vente pour les deux parties. Le préparer avant même de publier l'annonce évite tout retard au moment du compromis.
Préparer son annonce entre particuliers : les bons réflexes
Pour un vendeur particulier qui publie sur LeBonCoin, la préparation d'une annonce complète tient en trois volets. Le volet réglementaire d'abord : rassembler le dossier de diagnostics techniques, dont le DPE, et générer l'état des risques via ERRIAL. Le volet rédactionnel ensuite : décrire précisément la surface, l'étage, l'exposition, les charges de copropriété et les mentions obligatoires. Le volet visuel enfin.
Ce dernier point est souvent le plus négligé alors qu'il conditionne le nombre de contacts reçus. Les particuliers disposent de 3 emplacements photo gratuits sur LeBonCoin, ce qui est très peu pour montrer un logement entier. Grouper plusieurs vues dans une même image permet de contourner cette limite sans enfreindre les règles de publication, puisque tous les visuels représentent bien le bien mis en vente. Notre article sur les mentions obligatoires d'une annonce immobilière détaille les informations à ne pas omettre, et celui sur le compromis de vente entre particuliers couvre la suite du parcours.
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Depuis le décret n° 2022-1289, l'état des risques suit le vendeur tout au long de la vente : mention dans l'annonce, remise à la première visite, annexion au compromis puis à l'acte. Le document s'obtient gratuitement en quelques minutes sur le service public ERRIAL du portail Géorisques. Le générer avant de publier son annonce sur LeBonCoin, c'est éviter un blocage au moment de la signature et sécuriser la transaction contre une demande de résolution ou de baisse de prix.
Sources : décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022 relatif à l'information des acquéreurs et des locataires sur les risques (Légifrance) ; article L125-5 du Code de l'environnement ; service ERRIAL — portail Géorisques, ministère de la Transition écologique. Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique. PhotoMosaique.fr n'est pas affilié à LeBonCoin.